平屋を建てたい30才子育て夫婦のための土地の探し方・選び方 15のポイント in群馬篇
30才子育て夫婦のための土地の探し方・選び方 in群馬篇
家を建てたいけれど、
まだ土地が決まっていない方！
土地選びは、
家づくりの入り口です。
土地選び成功のコツは家を建てる方の視点で確認することです。
あなたは今
平屋を建てたい、
平屋で子育てしたい、
幸せになりたい！
とマイホームを夢みているかと思います。
先ずは
土地選びで成功するための大前提として、
売主の立場の不動産業者ではなく、
私たち、
家を建てる業者の視点を大切にしてください。
なぜならば、
不動産業者が大切にするお客様は売主。
私たち、
建築会社が大切にするお客様は買主。
そうです。
建築会社だからこそ、
家づくりをする側の立場で、
土地選びが出来るからです。
その上で、
土地選びで失敗しない15のポイント
です。
さて、土地選びは慎重にして欲しいので、
最初に、
客観的事実をお伝えしましょう。
土地を購入した人の多くが、
後悔をしています。
失敗した方は、
良い土地だと思って購入をしたにもかかわらず、
住み始めてみると、
少しずつ後悔を感じ始めます。
更に、
家づくりをするのに、
土地選びで失敗をしてしまうと、
取り返しのつかない事態に陥ります。
そして、
このような事態になってしまうのには理由があります。
そこで、
土地選びで成功する、
15のポイントを
理由と解決策とに分けてお伝えをします。
不動産屋と住宅会社に共通する立場。
土地選びで失敗をする原因の一つが、
良い情報ばかりが目立つことで、適切な判断が出来なくなる原因に。
不動産屋、住宅会社
の考え方、立場です。
なぜなら、
お客様は土地探しの素人です。
そして、
多くは人生に一度しか購入をする機会がありません。
つまり、
はじめての経験の方が多いのですから、
土地の選び方が出来ないのは仕方のないことです。
そのようなお客様に対して、
一部の不動産屋、住宅会社の対応が悪い場合があります。
土地情報だけで、判断できるか！？
それでは、
一部の不動産屋や住宅会社のいったい何が、
お客様を混乱させるのでしょう？
それは、
情報の出し方です。
良い所ばかりが目立つ土地情報を、
お客様に渡すからなのです。
そんな土地情報を見て、
はじめて土地を買うお客様が、
良い土地かどうかの判断をすることなどできるはずがありません。
南側道路の落とし穴
南側道路の角地も、
いいことばかりではありません。
良くない理由は、
価格が高い
開放感を得られない
周辺環境によっては、メリットがなくなる
ことです。
土地の良し悪しは、建物次第
ここで、土地選びで最も重要なポイントをお伝えしましょう。
土地選びで失敗しないためには
『プランを書ける人と一緒に、土地を見に行く』です。
土地は、建物次第で生きもするし、死にもするものです。
それは、
住宅のプランを書ける人と一緒に現場を見に行くことです。
なぜなら、
『土地は、建物次第で生きもするし、死にもする』
からです。
たとえば、一方が斜面の土地であった場合、
条件だけ見れば、
良い土地とは考えにくいものです。
しかし、
プランが書ける人と一緒に現場に言って見ると、
掘り出し物の土地から、
素敵なプランに仕上がることがあるのです。
しっかりと、プランとあわせて土地選びをしてみてください。
次は
『朝・昼・晩、そして休日と平日の計６回、
購入希望の土地に行ってみる』
ということです。
6回も行くの？
と、思われるかもしれません。
でも、よく考えてください。
これから、何十年と暮らす場所になるのです。
最低でも、6回くらいは確認しなければ、
あとで後悔する原因になります。
6回も現地に行く理由です。
『休日の昼間はいいことしか見えない』
ちなみに、あなたが土地を見に行くのは、
土曜日か日曜日の10：00～15：00くらいではないですか？
ここに大きな間違いがあることを知ってください。
なぜなら、この時間帯は、
その土地を最もよく感じることのできる時間なのです。
日の当たり方のチェックは朝・昼・夕方の3回確認することをおすすめします。
では、日に3回も
その場所を訪れなければならない理由をお話しましょう。
それは、
朝・昼・夕方の日の当たり方を確認するのです。
なぜなら、土地選びにおいて、
重要視されるもののひとつは『日の当たり方』だからです。
周りに建物も何もないところなら、
問題が少ないのですが、
もし、
周辺に大きな建物があったとしましょう。
朝の気持ちの良い日差しが、
その建物の影に覆われてしまっていたとしたら・・・
暑くまぶしい西日しか、あなたの家に入ってこないとしたら・・・
このようなことは、
事前に体感をしておけば、
防ぐことのできる問題なのです。
そして、
もうひとつが『休日と平日の違い』です。
休日と平日では、
周辺の活動状況が全くと言っていいほど異なるケースもあるのです。
ご近所・周囲の状況をしっかりと確認しましょう。
たとえば、
大きな幹線道路が近くにある場合、
休日はトラックの交通量が少なかったり・・・
工場が近くにある場合、
騒音がひどかったり、
臭いがしてきたり・・・
学校が近くにある場合、
夕方から不良たちが、
一箇所に固まっていたり・・・
平日には当たり前に行われていることでも、
休日では全く感じられないことがあるのです。
そして、
1週間の内、
5日間は平日だということを忘れてはいけません。
平日のほうが、日数が多いのです。
次は
お隣は誰？
「あなたが購入をしたいという土地周辺に、
どのような方がいらっしゃるかを確認する」ことです。
たとえば、
もし、隣の家がラジカセを鳴らしながら
布団をたたくおばさんの家だったら・・・
隣の家が変わったおじさんだったらどうでしょう・・・
反対側の隣が、
大きな声で文句を言うようなおばさんだったらどうでしょう・・・
奥様にとって、
近隣の方とのコミュニケーションは非常に重要です。
しかし、
購入前に近隣にどのような方がいらっしゃるかを気にする方は、
ほとんどいません。
しかし、ちょっとした工夫で、この問題は解決できるのです。
ちょっとしたことを確認するだけで、
ずっと住み続ける環境に、
安心できるのか？
それともストレスに感じるのか？が決まるのです。
近隣の方が、
コミュニケーションを取りやすい人か、
そうでないかは、
くじ引きではありません。
事前に調べることで、『あたり』を引くことはできるのです。
実は、これ以外にも土地に関して皆様にシェアしておきたい情報もあります。
たとえば・・・
チラシに載っている土地は、すでに売れ残り！？
子どものために確認しておきたい土地のチェック法
土地を安く買うための交渉術
1億円以上得するためのエコ土地・エコ家の条件とは！？
など、ご興味があればお声がけいただければと思います。
奥様がストレスを感じるのは・・・
家を建て、住み始めて気づくストレスがあります。
このストレスは特に奥様におこりやすい問題です。
そのストレスの正体の1つが、『ご近所との関係』です。
土地を選ぶ時は、価格・大きさ・近隣施設などに注目しがちですが、
実はそれ以外にも注意をしておかばければ、
後々、後悔してしまう可能性があります。
例えば、
２５年前に開発された土地の一区画の空き地を購入したら、
周りの方の年齢層が高く、
話が共感できる人がいなかったり・・・
近所でも有名なクセの強い方がお隣に住んでいたり・・・
自治会の仕事が極端に早いタイミングで回ってきたり・・・
などなど
事前にちょっと近所の方に相談していれば、
解決してしまうストレスの原因が、たくさんあるのです。
一度購入してしまった土地・建物は、
そう簡単に手放せるものではありません。
ちょっとしたチェックをしておくことで、
この土地失敗しちゃったな・・・と後悔することは、減少させることができるのです。
その土地の大きさは本当に適正？
土地選びをするときに、
住まうイメージを抱かずに土地選びをしてしまい、
必要以上に大きな土地を探している方が数多くいらっしゃいます。
必要以上に大きな土地を購入すると、
坪単価×必要以上に大きい坪数分を支払わなければなりませんし、
固定資産税などの毎年かかる経費も多くなることを
頭に入れておくことが必要です。
仮に40坪と考えていたものを、実際に３０坪でも十分な住宅がつくれるとすれば、
１０坪分×仮に３０万円/坪単価とすれば、
３００万円の費用が浮くことになります。
このように考えるためには、
土地探しと一緒に、家づくりのプランも頭に入れておくことが大切です。
プランを書ける方と一緒に、
土地選びを考えることが、
トータルの建築コストを下げることにつながります。
駅やバス停に近い土地は・・・
駅やバス停に近い土地は、
遠い土地と比較をすれば、
坪単価が高くなることが一般的です。
そのため、購入価格が高くなるため諦めがちですが、
実は、バスや電車などの公共交通機関を利用しやすい立地は、
自家用車の利用割合を減らすことができます。
エネルギー・コストの将来的な上昇を考えても、
「足」の便利な立地が、賢くトクする選択です。
さらに、自家用車の維持費は、
車両価格が200万円の車を購入し7年間乗り続けると仮定した場合、
税金や保険、車検費用などを含めると、
年間約50万円かかるとも言われます。
現在では、１つの家庭で2台を所有する方もおおくいらっしゃるでしょう。
所有車を2台から1台にしても、利便性がよければ、
それほど苦になりません。
そのように考えると、土地代が多少高くとも、
トータル的なコストは安くすることもできます。
『建ぺい率とは？』
土地にはいろいろな条件があります。
よく目にするものに、『建ぺい率』と『容積率』という言葉があります。
簡単に説明をすると、
その敷地に建てられる１階の床面積の割合が、建ぺい率です。
数式でいうと、建ぺい率＝建築物の建築面積÷建築物の敷地面積
例えば、建ぺい率が50％で、40坪の土地の場合・・・
建築物の建築面積は、20坪までとなります。
この20坪が１階の床面積の最大の大きさとなり、
建ぺい率の上限となります。
土地探しをする際には、
建ぺい率も視野に入れておかなければ、
希望の大きさの建物を建築できない可能性もありますので、注意が必要です。
広告に出ている土地は、売れ残り！？
土地を探されている方は、
新聞の広告から、新規分譲地、不動産情報・・・
といった言葉を見つけては抜き出し、いい土地はないかな？
と探されていますよね。
でも、広告にでている土地は、売れ残りである可能性が高い!!
ということをご存知でしょうか？
どういうこと？ と思われるかも知れませんが、
実は、新しい住宅地が開発される際には、
事前に土地情報に詳しい会社には、
売り出す前に情報が入っているのです。
そして、その事前情報の段階、もしくは広告の配布前に、
いい土地は、そのような会社によって予約や購入済みになってしまうことがあるのです。
新規販売のチラシにも関わらず、
すでに購入済みや売り土地のマークのない区画がありますよね。
それが、そういう物件なのです。
しかし、そういう情報がないんだから・・・
と諦めないでください。
ちゃんと情報の入る住宅会社と相談をしておけば、
そのような土地の情報も入ってくるようになります。
さらには、売れ残り・・・と思う土地も、
今よりもお得に購入できる可能性もでてきます。
虫は好きですか？ こまめに草むしりはできますか？
友人が赤城山のふもとの家を買ったのですが、
久しぶりに会った時にこんな相談を受けました。
『やけに虫が発生するんだけど・・・俺、虫嫌いなのに・・・
さらに、草もすごい生えるし、どうしたら解決するかな？』
よくよく聞いてみると、
斜面のある土地で、その斜面には草や木が生えているとのこと。
さらに、庭は芝生にしているそうです。
私は、こう答えました。
『まずは、土地選びで間違えている
虫が嫌いなら、虫がたくさんいるようなところはまずいだろ。
さらに、草の生命力はなめちゃダメだよ。
すごい勢いで成長するからね』
友人：『しょうがねぇじゃん。買っちゃっただから』
私 ：『芝生も大変だろ』
友人：『すごい勢いで伸びていくよ。
芝刈りもなんかいい感じだと思ってたけど、面倒だな・・・』
私 ：『お前の性格には向かないよ。
ちゃんと、自分がどんな性格かを理解してから買えばよかったんだよ』
一回、買ってしまったら、後には引けません。
彼には、除草剤をうまく利用すること。
石や砂利を使った庭にしていくこと。
などを勧めましたが、いつも気にしていかなければなりません。
そうならないためにも、土地選びは、今の状況だけでなく、
年間を通じた状況もイメージしておくことが大切ですね。
土地探しの最中には気付かないマイナス要素とは？
住みはじめてから、後悔してしまう原因として、
音や臭い、そして交通量の問題があります。
このような問題は、土地探しをしている最中には、
なかなか気づけないことが多いので要注意です。
なぜ、このような分かりやすい問題に気づくことができないのか？ というと・・・
土地を探す日（見学に行く日）に理由があります。
その日というのは、
音や臭いが発生する原因となる工場や学校がお休みだったり、
会社がお休みのため、商業車やトラックの交通量が極端に少なくなっています。
そのため、その土地を見学するには、一番良い状態になっています。
なぜ、土地の問題に気づけないのか？
という、理由がわかりましたね。
そうです。後々、土地選びで後悔をしてしまう原因に、
土地探しをするのが、土曜日・日曜日に限られてしまっている。
ということがあげられるのです。
土・日は、学校も工場も会社もお休みの場合が多いため、
騒音や音、交通量なども、平日とは全く環境が変わります。
家にいる機会の多い、奥様やお子様にとっては、
思っていた環境と違うということで、ストレスの一因となってしまいます。
もちろん、これを防ぐ方法があります。
簡単すぎる方法ですが・・・
平日にも、検討する土地を見に行ってみる。
というのが1つの解決策となります。
東南の角地で、格安物件はある！？
よく、東南の角地で、安い土地が欲しいんですけど・・・
と、相談をされます。
そのような相談には、『ごめんなさい。ありません』と、私なら答えます。
しかし、『わかりました。探してご提案しますね！』と答える営業マンもいます。
ただし、このように答える営業マンに、あまり高い期待をしてはいけません。
なぜか？
答えは簡単。そんな土地は存在しないからです。
そして、安易に『探してきます』という営業マンは、
『ごめんなさい。○○様の希望される条件がなかったのですが、
このような物件はどうですか？』
と、売れ残りの物件を、あなたの手元に山のように持って来るのです。
いい条件で、安い物件。
需要と供給のバランスからいってもありませんよね。
しかし、掘り出し物はあります。
みなさんは、日当たりがよくて、生活しやすい土地を探しているんですよね。
そこで、設計ができる人と一緒に土地探しをするのです。
そうすると、普通の土地を掘り出し物にすることができるのです。
『土地は建物次第で生きもするし、死にもする』
この言葉のように、設計ができる人がいれば、土地にあわせ、
日当たりを最大限に活かし、生活しやすいプランをその場で提案することが可能なのです。
せっかくいい土地を買っても、その条件を活かせないプランでは・・・
映画ではありませんが、
土地を２Dでみるのではなく、３Dで見れる人と一緒に探すことも、
掘り出し物件を探す、よい方法です。
軟弱地盤に、要注意！！
土地を購入する際に、できればチェックしておきたいのが地盤の状態。
しかし、実際の調査は、購入してからのため、
地盤改良費などに思いがけぬ出費がかかった・・・
という情報をよく耳にします。
そんな、後からかかる地盤改良費を極力事前に防ぐ簡単な判断材料があります。
それが地名です。
例えば・・・
沼・沢・川など、水を連想させるような言葉が地名に入っている場合、
過去にそのような環境にある可能性があります。
※このような言葉が入っていないから安心という訳ではありませんので要注意
もし、そのような地名が入っている土地を検討する場合には、
過去の状況や近隣の地盤調査の結果などについて質問をしておきましょう。
目先の安さにとらわれて、スピード契約をしたものの
あとで、高額の地盤改良費がかかった・・・ということにもなりかねませんからね。
防犯を意識した土地選び
どろぼうが入りやすい家と、入りにくい家があることをご存知ですか？
実は、たいていのどろぼうは、事前に下見をしてから、
家の中に侵入してきます。
つまり、下見のしやすい場所から、
人目につきにくい家や、
入りやすそうな家。
人のいなそうな家を探しているのです。
そこで、どういう家が下見をしやすいか？ を考えてみましょう。
例えば、公園が近くにある家・・・
月極などの決まった人以外の人が停める駐車場・・・
など、人が長時間いても、怪しさを感じにくい場所が、それにあたります。
このような場所が近くにある土地を検討される場合には、
住宅のプランや、防犯対策などをより高く意識しておくことが大切になります。
つまり防犯を意識する場合は、
防犯グッズなどだけでなく、
こうした土地選びも防犯対策の１つとなるのです。
用途地域とは！？
土地の表記には、
必ず「住居地域・建ペイ率・容積率％」という表示があります。
この表記には、
都市計画区域内は以下のような用途地域に区分されます。
・第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
・近隣商業地域、商業地域
・準工業地域、工業地域、工業専用地域、
・指定外地域
これらには、
それぞれ建ペイ率％・容積率％・斜線制限、高さの制限などがあり、
その地域で建ててよい家の範囲をきめています。
規制が厳しいのは、ここに表記している上からとなり、
下にいくほど規制条件は緩くなります。
そのように考えると、下の地域がよいと思えますが、
上にある地域であれば、規制が厳しいため町並がよいことが多いため、
土地価格も高くなる傾向があります。
一方、準工業地域などは、一般的に価格が安く規制は緩やですが、
将来、高層マンションなどが近くに建つ可能性もあり、
住みにくい環境になってしまうことも考えられます。
土地を選ぶ際には、価格だけでなく、
いろいろな面をみて、選別をしていくことが重要です。
先ずは無料相談会にお越しください。
